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樓市調控新舉措 商品房限利影響幾何

2019-12-27 13:28  本文來源:中國消費者報·中國消費網 作者:孫蔚

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  中國消費者報報道(記者 孫蔚)歲末年初,樓市調控繼續向縱深化發展,繼限價、限售、限貸之后,商品房市場出現“限利”新舉措。近日,長沙市發改委官網發布《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》(以下簡稱《通知》),明確商品房價格成本由“成本+利潤+稅金”三部分組成,平均利潤率為6%-8%。

  長沙:此前政策的延續

  長沙的“限利”新政引起了市場的廣泛關注,對此長沙發改委相關部門表示,“其實樓市政策并未有新的變化,《通知》是對2017年《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》兩年有效期滿后相關政策的延續。”《通知》明確表示,商品住房價格由成本加利潤加稅金構成。其中商品房成本構成共包括8項,分別是樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金。利潤指的是商品住房開發經營企業按規定計提的利潤。利潤提取應以前款成本構成中的1-4項之和為基數,平均利潤率為6%至8%。

  通知要求,5類費用不得計入商品房價格,包括住宅小區內經營性設施的建設費用,開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用,各種與商品住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用,各種賠償金、違約金、滯納金和罰款,按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。

  事實上,早在2017年12月18日,長沙市發改委就發布了《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》,提出限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構成,限價商品住房的平均利潤率為6%-8%,生效日期從2017年12月11日至2019年12月11日。

  記者經過對比發現,此次《通知》中對利潤率的表述指的都是“商品住房”,而并非此前辦法中提及的“限價商品房”。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者,長沙過去幾年供應的住宅土地以限價房為主,長沙的限價房與北京的限競房性質差不多,都屬于商品房,并非政策保障房。此次《通知》約束的范圍既包括限價房,也包含了其他類型的商品房,表明長沙對商品房價格進行了清晰的管控,尤其明確了利潤率的范圍,既給房企留有一定的盈利空間,也確保了房價的相對穩定。

  業內人士:實施難度較大

  像長沙這樣如此明確地限定商品房的利潤率,在全國的樓市調控政策中并不多見。

  中原地產首席分析師張大偉告訴記者,房地產最早的“限利”政策出現在2012年。當時陜西省提出,在成本的基礎上,加上10%左右的合理利潤率,得出房屋最后的售價。超出價格區間的商品房將無法備案,也無法取得預售證。

  也是在2012年,海南省海口市發布《海口市限價商品住房管理暫行辦法》,明確限價商品住房的具體銷售價格,應按項目用地土地出讓價格及開發成本、建筑安裝成本、稅費和利潤(不得超過6%)等完全成本因素確定。

  同年,三亞市發布《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》,對限價商品房的建設模式、購房資格、監督管理等作出了明確規定,并要求限價商品房的利潤不超過建設成本的6%。

  中銀國際證券的數據顯示,2019年1-9月房地產板塊的總體凈利率為10.3%。從數據看,此次長沙規定的利潤率范圍低于這一標準。

  對于“限利”政策時隔多年后重回房地產市場,嚴躍進認為,長沙從成本管控的角度設定利潤,是在“房住不炒”理念下的“創新版本”。這種成本定價法對于一些科學管理的項目可以獲得更高的利潤,對于一些營銷等費用過高的企業來說,利潤自然也難以做高。

  不過,張大偉認為,對商品住宅限制利潤,實施起來難度不小。“6%至8%的凈利潤不算低,對比其他行業來說,這個利潤率已經不錯了。”他表示,這一政策對之前拿地的開發商影響會比較大,因為之前的土地成本較低,而近幾年拿地的大部分房企利潤已很難達到6%至8%。“關鍵是商品房的利潤計算公式很難統一,因為各家企業成本不一樣,比如建安成本就有不小的差距,資金成本也從3%-20%都有分布,各種建筑類型也不一樣,怎么根據這個公式計算?這是一個大難題。”

  市場:短期影響不明顯

  長沙一直被稱為“樓市調控最嚴二線城市”,2016年10月份以來,長沙市多次加碼樓市限購、限售、限價等調控政策。根據國家統計局的數據,今年10月,長沙市新建商品住房價格環比上漲0.1%,同比上漲3.8%。記者查詢發現,長沙的房價漲幅在70個大中城市中屬于中等水平,在華中地區的省會城市中,長沙的房價一直偏低。

  諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出,長沙自2018年6月25日出臺《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》以來,不僅限購限售,符合資格的購房者首套房取得產權證滿4年后方可買第2套,二手房市場成交出現下滑局面,業主為吸引購房者成交積極下調價格。今年以來,長沙二手房掛牌價格持續下降,但降幅不大,1-9月,長沙新增掛牌量526865套,同比上升4.1%,掛牌價格12458元/平方米,同比下降6.8%。目前的長沙房地產市場處于底部的平穩運行中,在當前整體市場嚴峻的背景下,短期難以回升。

  “長沙一直以來都是在限定的毛坯房均價基礎上,加上最高2500元/平方米的精裝標準,價格基本屬于一刀切,頗見成效。但造成的影響是近期爆出多起偷工減料、質價不符等樓盤質量問題。不久前,長沙對部分樓盤進行了整治,如今又發布了“限利”通知,把新房利潤控制在6%-8%之間,對于成本中的各項費用也做出了明確的規定,相當于在穩定房價的同時,也在各個環節降低房企偷工減料的可能性,這對于購房者來說,是一件好事。”

  業內人士表示,在當前樓市下行環境下,長沙的房價很穩,甚至穩中有降,此次出臺的限利新政短期來看對市場影響并不明顯,目前長沙樓市的成交依然波瀾不驚,各項目的銷售價格也比較平穩。

責任編輯:任冬雪

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